1139채 빌라왕 김모씨 사망 - 빌라사기와 전세제도의 헛점

최근 기사에서 1139채를 소유했던 빌라왕 김모씨 사망이 이슈가 되고 있습니다.

빌라왕

빌라왕이 이슈가 된 것은 지난 10월, 서울 종로의 한 모텔에서 43살 김 모 씨가 숨진 다음입니다.

김 씨는 평소 당뇨 등 지병이 있었고, 사인은 지병이었다고 전해지는데, 젊은 나이에 돌연 세상을 떠난 뒤 

세상에는 빌라왕으로 알려지게 됩니다.

김 씨는 서울과 수도권에 무려 1천 채가 넘는 다가구와 빌라를 보유해 이른바 '빌라왕'으로 불린 인물입니다.

하지만, 기사에 따르면 지적장애를 앓고 있는 그가 무슨 수로 그렇게 많은 주택을 보유할 수 있었던 건지

사람들은 의문을 제기하고 있습니다.

빌라왕의 배후로 구체적인 이름이 언급되기도 하는데, 김 씨가 속칭 '바지사장 아니냐'는 설이 무성합니다.

경찰도 김 씨 사망을 둘러싼 각종 의혹을 모르는 바 아니라서 범죄 혐의점 등에 대한 수사를 진행하고 있습니다.

빌라왕 김씨는 세입자들에게 돈이 없다고 아래와 같은 문자를 보냈다고 합니다.

전세 사기 구조

이런 전세사기가 어떻게 일어나게 되는지 알아보도록 하겠습니다.

전세사기는 아직 거래가 없어서 시세가 없는 신축빌라에서 주로 발생합니다.

예를 들어 분양가가 1억인 신축 빌라가 있다면, 이를 공인중개사와 함께 약 2억인 것처럼 속이고

이후 수많은 사람들과 임대차 계약을 합니다.

공인 중개사들에게는 1.5억으로 전세계약을 하면 10%인 1500만원씩을 주었다고 합니다. 

이렇게 받은 보증금으로 또 다른 주택을 계속해서 매입하고, 전세주기를 반복합니다.

그리고 일정 수준이 되면 이번 사건처럼 빛을 갚을 수 없는 '무자력자'인

바지사장에게 넘기거나 법인으로 모든 건물을 넘깁니다.

무자력은 채무초과라는 의미로 채무자가 부담하는 채무의 합계가 

현재 가지고 있는 적극재산의 합을 초과하는 경우를 뜻합니다.

이렇게 깡통전세가 수없이 생성되게 됩니다.

국토부가 발견한 전세사기 의심 주요사례는 아래와 같습니다.

•  △다수의 임대차계약 후 법인에 매도해 잠적
• △신축빌라를 무자력자에게 매도해 임대차계약을 체결 후 보증금 미반환
• △개인 공인중개사간 교환거래를 통한 보증금 편취
• △다수의 모집책을 고용해 조직적으로 보증금 편취 

전세보증보험(HUG)

이번에 많이 알려진 것이 전세보증보험을 들면 보호받는 것이 아니냐라는 점인데요.

전세보증보험은 집 주인(=임대인)이 세입자(=임차인)가 계약하며 맡긴 보증금을 무사히 돌려줄 수 있도록 

보장하는 보험입니다. 전세대출은 은행이 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에서

내준 보증서를 기반으로 돈을 빌려주는 방식입니다.

이 때 전세보증금이 수도권 기준 7억원, 비수도권 기준 5억원 이하일 때 이용할 수 있습니다.

HF 보증을 받는다면 4억원까지 빌릴 수 있어요. (무주택자인 경우, 1주택자라면 2억원까지)

이때 보험 보증료율*은 연 0.04%입니다.

예를 들어 전세보증금이 2억원일 경우 보증료를 연 8만원씩 내야 합니다.

전세계약기간의 1/2 경과 전까지 가입이 가능합니다.

전세보증보험의 헛점

이번 사건에서 전세보증금 확보를 위해 보증보험에 가입하고도, 김씨의 사망으로 세입자들이 

임대차 계약 해지를 통보할 수 없게 돼 계약 해지 요건을 충족하지 못하면서, 

HUG의 대위 변제도 이뤄지지 못하는 문제가 함께 발생했습니다.

일반적으로 대위 변제는 집주인이 계약 기간 만료 후 전세보증금을 돌려주지 못하면 세입자가 집

주인에게 임대차 계약 해지를 통보하고, HUG가 대신 보증금을 세입자에게 지급한 뒤

나중에 집주인에게 구상권을 청구해 받아내는 방식입니다.

이런 방식으로 문제 해결을 위해서는 대위 변제를 위해 4촌 이내 친족이 상속 받아야 하는데,

김씨가 지난해 종합부동산세 62억원을 체납하면서 소유 주택이 압류되고 집을 팔아도 보증금을

돌려주지 못할 가능성이 커져 상속자를 찾기는 쉽지 않다라는 점이 문제입니다.

그래서 현재 보증보험을 들어도 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하였습니다.

임차인이 전세보증금 반환 보증 보험에 가입할 때 HUG가 해당 임대인이 주택을 총 몇 채 보유하고 있는지 등을 

고려하지 않는 것이 문제인데요. 통상 임차인은 임대차 계약을 맺은 뒤 보증 보험에 가입하는 경우가 많은데

집주인의 다주택 등 문제로 인해서 사후 보증 보험 가입이 안 된다고 결정하면 임차인에게 큰 불이익이 가해진다는

이유 때문입니다.

HUG 관계자는 “임대인이 집을 많이 가지고 있다는 이유 때문에 보증 보험 가입에 제한을 두지는 않았다”며

“임차인 보호를 우선하기 때문”이라고 설명했습니다.

현 상황에서 그나마 김씨 부모가 상속을 포기하면, 법원은 상속재산 관리인을 선임하고, 

이 관리인이 법적 상속인의 지위를 물려받게 됩니다.

상속재산 관리인이 정해지면 보증보험에 가입한 세입자들은 비로소 계약 해지 절차를 밟고 보증 이행을 받을 수 있습니다.

하지만 이렇게 상속재산 관리인이 선임되기까지 최소 6개월 이상의 시간이 걸린다고 하네요.

즉 세입자들은 지금까지 견뎌온 것 이상의 오랜 시간을 더 버텨야 한다는 것입니다.

그 동안의 대출이자는 오롯이 감당해야하는 것이지요.

그리고 그마저도 전세보증보험을 계약하지 않았다면 더욱 험란한 과정이 기다리고 있습니다.

향후 대책

최근 집값이 빠르게 떨어지면서 전세가 집값보다 비싼 "깡통전세" 물량이 더 늘어날 우려가 있습니다.

이번 빌라왕과 같은 사태가 재발하지 않도록, 법적인 제도가 개선되어야 함은 물론

세입자에게 더 많은 정보가 주어져야 할 것 같습니다.

예를 들어 집주인이 이번 사건처럼 종부세 체납액이 있는지 등의 정보를 확인할 수 있는 제도적 개선이 필요합니다.

그리고 전세 계약하시에는 꼭 보증보험을 들어야하고, 꼼꼼하게 계약해야할 것입니다.

주변 시세를 확인하셔서 분양가가 적당한지, 그리고 전세비율이 너무 높은것은 아닌지 등을 꼼꼼하게 살펴보아야 합니다.

또한 근저당이 없는 집에 전세를 들어가서 확정일자를 받아놓는다면 전세금을 떼일 가능성은 거의 없습니다.

만약 집에 대출이 있다면 대출금과 전세금을 합친 금액을 비교해봐야 하는데요,

집주인의 대출금과 전세금을 합친 금액이 적어도 집값의 70% 이하인 집을 선택하면

비교적 안전하다고 전문가들은 이야기 합니다.

이제 믿을 것이 하나 없는 세상이네요.

이번 사건이 잘 해결되었으면 좋겠습니다.