12월 1일부터 변경되는 주택담보대출 정책 - LTV 완화

정부가 22년 12월 1일부터 LTV완화를 선언하였습니다.

정부는 지난 10월 10일 제3차 부동산관계장관회의를 열어 서울 및 서울과 연접한 지역을 제외한 수도권 지역

중심으로 규제지역을 해제하고, 기존에 발표한 LTV 규제 완화 방안을 앞당겨 시행하는 등의 대책을 발표했습니다.

앞서 정부는 지난 6월과 9월 두차례에 걸쳐 지방 전체(세종 제외)와 수도권 일부의 규제를 풀었습니다.

그럼에도 시장이 살아날 기미가 보이질 않자 51일 만에 추가 규제지역 해제와 주택담보 대출 정책을 완화한 것인데요.

오늘은 부동산 주택담보대출 LTV 완화 정책에 대해서 알아보겠습니다.

LTV란?

먼저 주택담보대출에서 많이 듣게 되는 LTV에 대해서 알아보겠습니다.

Loan to Value Ratio의 약어로 즉 담보물(value)에 따른 대출을 제한하는 규제입니다.

LTV가 12월 1일부터 50%로 일관 단일화 된다면

만약 10억짜리 아파트라면 LTV만 적용된다면 가격(10억)의 50%인 5억까지 대출이 가능합니다.

항상 같이 나오는 용어인 DTI와 DSR도 같이 알아보겠습니다.

DTI와 DSR이란?

DTI는 Debt to Income, DSR은 Debt Service Ratio의 약어입니다.

둘다 분모는 대출을 받는 사람의 연간소득입니다.

DTI는 최초 주담대의 원리금 상환액을 연간소득으로 나눈 비율이었는데요.

최근에는 다른대출의 이자금액은 포함되었습니다.

DSR은 좀더 엄격해서 주택담보대출 이외의 신용대출이 있는 경우에 모든 대출의 원리금상환액을

연간소득으로 나눈 비율입니다.

즉 연봉 1억인 사람이 주담대를 포함한 1년간 갚아야할 원리금 상환액이 8천만원이라면

DSR은 80%가 됩니다.

현재 DSR규제는 40%가 적용되니 연소득이 4천만원이라면 주담대 기준으로 

30년 상환 대출이자 7% 가정시 약 1억 6천만원까지 대출이 가능합니다.

12월 1일자 주담대 LTV 완화 내용

정부에서는 다음달 1일부터 규제 지역내 무주택자와 1주택자는 LTV 규제를 50%로 단일화 한다고 합니다.

다주택자의 경우 규제지역에서는 LTV가 0%로 기존과 동일합니다.

그리고 시가 15억원 초과 아파트에 대한 주담대도 허용하도록 변경되었는데요.

다만 현재 시중 제1금융권 기준으로 대출 이율이 7%에 육박하는데요.

15억 초과 아파트의 LTV 50%를 적용해서 7.5억을 대출받는다고 하면,

30년 원리금균등으로, 대출이자가 10억에 월별 상환금액이 500만원에 달합니다...

그래서 사실상 LTV가 풀리더라도 많은 사람들이 대출받기에는 어려움이 있을 것으로 추정됩니다.

현재 역대급으로 얼어붙고 있는 부동산 거래를 활성화하기 위한 특단의 조치로 보이는데요.

22년 7월부터 서울 아파트 거래량이 백단위로 줄어들고 있다고 하는데요.

https://rehit.blogspot.com/2022/11/blog-post_20.html

역대급이라는 서울 아파트 거래량

과연 이번 정책을 통해서 부동산 시장에 활기가 돌 수 있을지 궁금합니다.

다만 정말 미친듯이 오른 금리는 대출을 받기에 너무 리스크가 큽니다.

예금 이율이 8%인 상품까지 나오는데, 해당 금액을 대출 받기가 쉽지 않은 상황이기 때문입니다.

과연 부동산 시장의 안정은 돌아올수 있을지 궁금합니다