2026년 세제 개편안 - 공동명의, ISA

최근 정부가 발표한 세제 개편안을 두고 부부 공동명의 1주택자들의 불만이 커지고 있습니다. 그동안 공동명의는 종합부동산세(종부세)를 줄일 수 있는 대표적인 방법으로 여겨졌는데, 개편안에서는 일부 항목에서 공동명의 1주택자를 다주택자와 같은 기준으로 보기 때문입니다.

 비거주 공동명의 1주택자

현재 종부세는 사람별로 과세하기 때문에 부부가 주택을 50%씩 공동명의로 보유하면 1인당 9억원씩, 부부 합산 18억원을 공제받을 수 있습니다.

그런데 개편안에서는 단독명의 1주택자의 기본공제는 12억원에서 14억원으로 확대하는 반면, 공동명의 등 나머지 주택 보유자는 ‘4억원+5억원×거주 주택 가격 비중’ 방식으로 공제액을 계산하도록 바뀝니다.

특히 부부가 공동명의로 집을 보유하면서 세입자에게 임대하고 본인은 거주하지 않는 경우 문제가 커집니다.

거주 주택 가격 비중이 0이 되면서 1인당 공제가 4억원으로 줄어들어, 부부 합산 공제액이 기존 18억원에서 8억원까지 감소할 수 있기 때문입니다.

실거주 공동명의도 완전히 안심할 수는 없습니다

실제로 부부가 한 채를 공동명의로 보유하고 직접 거주하는 경우에는 기존 18억원 공제 혜택이 유지될 가능성이 높습니다.

하지만 2028년부터 공정시장가액비율이 조정될 경우 서울 등 조정대상지역에서는 단독명의 1주택자는 70%, 공동명의는 80%가 적용되는 차이가 생길 수 있습니다.

즉, 앞으로는 단순히 “공동명의가 무조건 유리하다”고 판단하기 어려워진 것입니다.

공동명의보다 복잡해진 셈법

이번 개편안의 가장 큰 문제로 지적되는 부분은 세금 계산이 지나치게 복잡해진다는 점입니다.

실거주인지, 임대 중인지, 주택 가격은 얼마인지, 보유 기간은 얼마나 되는지, 소유자의 나이는 몇 살인지 등에 따라 유불리가 달라질 수 있습니다.

따라서 공동명의라고 무조건 불리한 것도 아니고, 단독명의라고 무조건 유리한 것도 아닙니다.

특히 세입자가 있는 주택을 공동명의로 보유하고 향후 입주할 계획인 분들이라면 이번 개편안이 실제 세금에 어떤 영향을 미치는지 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다. 결국 앞으로는 집을 살 때 “공동명의가 절세에 유리하다”는 공식만 믿기보다 보유 목적과 실거주 여부, 향후 매도 계획까지 함께 따져봐야 하는데요. 너무 복잡해져서 정말 이게 맞나 싶네요.

ISA 개편

일반 ISA의 만기는 기본 3년에 최대 2년 연장을 더해 최장 5년으로 제한되게 됩니다. 기존에는 의무가입기간(3년)이 지나면 기한 없이 연장하며 비과세 및 과세이연 혜택을 지속할 수 있었으나 과도한 과세이연을 방지하기 위해 상한선을 만들었다는 것인데요.해당 규정은 내년 1월 1일부터 신규 가입·연장하는 경우부터 적용되며 사전에 만기를 초장기로 설정한 기존 가입자는 적용에서 제외한고 합니다. 하지만 기존에 비과세를 평생 가져갈 수 있었던 혜택이 줄어들면서 ISA 자체에 의미가 사라진다는 의견인데요.

그리고 기사에는 잘 안나오지만 소소한 변화도 있습니다. 배우자와 부양가족의 소득 기준이 기존 100만원 이하에서 300만원 이하로 변경되어 더 많은 사람이 기본공제를 받게 될 수 있게 되었습니다.

이외에도 월세 소득공제가 늘어났습니다.

일단 이번 개편안은 너무 복잡하다는것이 문제입니다.

세금이 직관적이지 않고 예외 조항도 많고 따져보아야할 항목도 너무 많다보니, 엄청난 스트레스로 다가오는데요. 물론 점점 사회가 복잡해지니 이해는 되지만 연장이 불가능한 ISA나 기존에 상식(?)이었던 공동명의제도 개편 등은 많은 변화가 생기게 될 것입니다.