근저당권이란?

부동산 계약을 앞두고 계신 분들이라면 반드시, 그리고 정확하게 알아두어야 하는 핵심 용어가 있습니다. 바로 '저당권'과 '근저당'입니다. 어제 근저당권이 이슈가 되었는데요.

부동산 거래에서 근저당권은 종종 나오는 일인데요. 어제 이재명 대통령의 분당 집이 29억에 매도하면서 17억 근저당을 잡아서 이슈가 되었습니다. 이 근저당은 무엇인지 알아보겠습니다.

근저당이란?

부동산에서 이 두 용어는 채권자(돈을 빌려준 사람)가 담보를 확보하기 위해 설정하는 권리입니다.

저당권이란?

채권자가 돈을 빌려주면서 부동산을 담보로 잡는 권리입니다. 만약 채무자가 돈을 갚지 못하면, 채권자는 해당 부동산을 통해 일반 채권자보다 우선하여 변제(돈을 돌려받음)를 받을 수 있습니다.

근저당이란?

장래에 발생할지 모르는 불확실한 채권까지 미리 담보하는 제도입니다. 쉽게 말해, 미래의 가치나 이자, 연체 비용 등을 고려해 '채권최고액(대출 원금의 120%~130% 수준)'을 미리 설정해 두는 것입니다.

우리가 보통 "집을 담보로 은행에서 대출을 받았다"고 할 때 등기부등본에 기재되는 것은 대부분 이 '근저당권'입니다. 현재 집의 실제 가치나 대출 원금보다 담보 설정 금액(채권최고액)이 더 높게 잡히는 이유가 바로 이 때문입니다. 이렇게 실제 가치보다 높은 가격에 설정되기 때문에 문제가 되는데요.

2. 근저당과 저당권이 왜 중요할까?

내가 들어가 살 집(또는 매수할 집)에 저당권이나 근저당이 높게 잡혀 있다면 매우 주의해야 합니다.

집주인이 빚을 갚을 능력이 없어 집이 경매에 넘어가게 될 경우, 등기부등본상 선순위(날짜가 빠른) 근저당권자가 낙찰 대금에서 돈을 먼저 가져가기 때문입니다. 이로 인해 내 전세 보증금을 제때, 전부 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

예를 들어 아래처럼 부동산 매매가 2억 원짜리 집이 1.8억에 낙찰되었다고 합니다.

선순위 부동산 융자(근저당): 1억 2,000만 원

전세 보증금: 1억 5,000만 원

구분	금액	비고
낙찰 금액	1억 8,000만 원	낙찰금액
1순위 (근저당권자)	- 1억 2,000만 원	은행 등 대출 기관이 먼저 전액 배당받음
남은 금액	6,000만 원	후순위인 전세 세입자에게 돌아갈 몫

이 때 돌려받아야 할 전세 보증금은 1억 5,000만 원이지만, 낙찰 대금에서 선순위 근저당 1억 2,000만 원이 먼저 빠져나가기 때문에 세입자는 6,000만 원만 건지고, 나머지 9,000만 원의 보증금은 돌려받지 못하는 리스크가 발생합니다.

이렇게 근저당 및 전세 보증금이 너무 높은경우 매매가보다 높아 일명 깡통전세가 됩니다.

근저당권에 대해서 잘 이해하셔야 부동산을 구하실때 문제가 없습니다.

세입자나 매수자에게 근저당권이 뜻하는 의미

부동산 거래를 할 때 등기부등본에 근저당권이 설정되어 있다면 이렇게 해석하셔야 합니다.

"이 집주인은 은행에 이만큼의 빚을 질 수 있는 상태구나."
"만약 집주인이 파산해서 집이 경매로 넘어가면, 여기에 적힌 채권최고액만큼은 은행이 나보다 무조건 먼저 돈을 가져가겠구나."

계약 전 반드시 등기부등본을 열람하여 선순위 근저당권이 얼마나 설정되어 있는지 확인해야 합니다.

그러힉 때문에 꼭 부동산 거래전에 근저당권을 확인해보시기 바랍니다.